目前，新乡市市区及周边范围内出现部分产业园区类项目，主要功能是为中小企业提供中小企业孵化、企业综合服务、经营用房、商业办公环境、企业管理、融资服务等一揽子服务的产业业态，主要有大数据产业园、863产业园、泰投双创社区、中德产业园、万华生科园、过滤园、氢能产业园、中农联农产品交易市场、五金商贸城等。目前，新乡市各家银行因认识、产品等原因并未开发这一领域，我行根据领导安排和市场需求，探索和创新中小企业经营用房产品，并尝试将产业园区类项目融资一并考虑，做到以需求和销售确定信贷投放，以供应链金融思维做强做大小微企业融资，现将产品的概况汇报如下。

一、小微企业信贷业务的总体情况及趋势分析

中央政府在实体经济特别是中小微企业方面的举动是中长期的和战略性的，但当前支持小微企业的环境存在诸多不利因素和一些有利情况，下一步的工作主要是如何抓住有利条件，最大限度规避不利因素，实现业务快速发展，同时实现经营效益跨越式提升。因此，准确判断小微企业的环境变化、发展趋势、风险特征、同业竞争等方面的情况就显得非常重要，以下是我们调研得出判断：

1、中小微企业信贷风险的总体判断

中小微企业经营风险是信贷风险的基础，判断小微企业信贷风险必须首先把握小微企业经营的趋势。我认为中小微企业信贷风险的总体判断处于整体触底和结构分化的阶段，中小微企业批量暴毙的风险越来越小，以后更多的是处于行业集中趋势中的中小微企业单独出现个体风险，原因有以下几点：一是中央政府优化经济发展环境和改革方面的力度在不断加大，在小微企业方面的主要有简政放权、减税降费、金融支持和鼓励创新几个方面，各方面的支持力度向纵深方向发展。二是经过长达7年的经济下行，中小企业特别是小微企业经历了惨烈的出清，主要是12年开始的经济下行出清、14年开始的担保圈出清、16年开始的环保出清和房地产挤压出清（主要表现资金方面和资源方面），有问题的企业基本被出清完毕，剩下的企业杠杆率都不高且有一定竞争力。三是在各项政策支持的背景下，中小企业群体已经走过下行期，逐渐从低谷中开始启动和向上发展。从宏观指标上可以找到一些证据，主要表现在中采制造业PMI和财新制造业PMI的背离，中采PMI主要反映规模以上工业企业的经济情况，财新PMI主要反映中小企业的经营情况。2020年8月3日公布的7月财新中国制造业采购经理人指数（PMI）录得52.8，较6月提高1.6个百分点，为2011年2月以来最高。这一走势与国家统计局制造业PMI一致。国家统计局公布的7月制造业PMI录得51.1，高于上月0.2个百分点。也就是说，以国有经济为代表的规模以上经济和中小企业也存在背离现象，2016年-18年以国有企业为代表的规模以上经济受益供给改革利好进入上行期，而中小企业受上游成本上升的压力而进入冰点，现在则是以国有经济为代表的规模经济处于底部向上反弹阶段，中小企业受各种因素刺激在稳步上行。四是本次突然暴发的疫情是中小微企业最大的风险因素，前期是因封城引发的供应链断裂风险，后期是全球疫情大暴发引发国际需求骤降风险，但中央政府已经展开强有力的对冲，启动大规模的减税降费和放松货币，同时展开深层次的制度改革和国内大循环。中国政府调动资源的能力和对冲危机的执行力在全世界是首屈一指的，中国经济软着软的概率较大，中小微企业在中央政府强力对冲的措施下基本上能安全越冬。

小微企业整体触底将带来小微企业的战略营销期，如果犹豫不决就会丧失战略机遇期。企业的结构分化将引导信贷资金的战略投向，一旦信贷资金精准进入高成长的小微企业，将会带来小微企业的高速成本和我行的快速发展。

2、经济下行和经济结构调整的影响

目前，中国经济处于工业化和城镇化的后期，同时处于经济周期的长周期萧条阶段，经济结构在艰难调整，叠加中美贸易战和外部经济环境的吃紧，小微企业面临的环境更加复杂，一方面要应对自身发展过程中的问题，例如发展方向、人才、资金等问题，一方面要应对来自宏观经济带来的压力，一定会出现一些经营方面的困难和问题。

结构分化方面主要表现在新经济和传统经济方面，新经济一如既住的高成长，传统经济则处于大型化、龙头化和集约化阶段，下一步的整合趋势比较明显，同时在食品行业、医疗器械等弱击期行业和消费升级行业上也有明显的上行趋势。未来几年，食品行业、新能源、新材料等新经济领域的小微企业将有很好的发展态势，而传统的低端制造业、家电流通等行业将会进入整合阶段。

3、优质抵押物将更加稀缺

目前，营销过程中具有优质抵押物的客户已经很少，再加上国有大行价格上的竞争，2020年将会面临优质抵押物更加稀缺的局面，这迫切要求我们转换风险防控的理念和加快产品创新。

4、业务竞争更趋激烈

今年，六大国有银行响应政府和监管部分的要求，加快推进中小企业的业务，竞争环境出现前所未有的变化。2020年，各家股份制银行和以中原银行为代表的地方大型银行顶不住政治压力，在加快产品创新和组织架构调整，也要加入这个竞争领域，预期竞争环境将更趋白热化。

5、线上化、数字化等金融科技产品将会产生更大的无形压力

相比国有大行有形的产品和团队竞争压力，线上化、数字化的金融产品更具有潜在的和不容易发现的竞争压力，而且速度之快让人不寒而栗。其实，建行、农行等国有大行50%以上的小微信贷是线上化和数字化产品贡献的，以微众银行为代表的金融机构（包括用友、金碟、永辉、生意宝）不断推出智能化数字产品，也在蚕食我们的客户。

能不能做一个推测？我们今后三到五年面临两个竞争对手，一个是以国有大行和股份制银行为代表的有形团队和产品的竞争，另一个是以线上化、数字化金融产品为代表的无形科技产品的竞争，而且金融科技产品的特点是成本低、速度快、标准化和不容易察觉，可以绕开传统物理网点的限制，直接抢占大量的小微客户，前期是不容察觉，后期感觉到差距和竞争劣势后已经为时过晚，对方布局完毕，已经形成渠道优势和压倒性的竞争力。

6、应对策略

①做好战略防风险的准备

从社会发展趋势、宏观经济周期、金融周期、行业周期、企业生命周期等角度，做好信贷风险的宏观控制和战略规划，为业务拓展和风险控制保驾护航。战略防风险是风险防范的基础性、全局性和长期性安排，是风险防范的重点领域和战略安排。但银行业唯独在战略防风险方面没有制度性和操作性较强的安排，反而在技术性防风险方面进行超越该类风险控制手段能力范围的设置，不仅没控制好风险，反而影响效率，加大成本，丧失应当把握的机遇。

根据经济周期、金融周期、宏观政策、财政货币政策、中小企业整体风险状态、产业发展趋势，下一阶段重点支持的客户主要分为两大类，一类是新兴产业中处于成长的期中小企业，其基本特征是利润率高、成长快、轻资产、重技术（知识）、重现金流，一类是传统产业中处于大型化、集约化和龙头化的中小企业和细分子行业中有技术优势、成本优势、管理优势等经营优势的中小企业，处于大型化、集约化和龙头化的中小企业的基本特征是规模相对较大、行业上有一定地位和影响力、技术相对先进、管理团队整齐、有一定盈利能力，细分子行业中有经营优势的中小企业的基本特征是市场方向居于一个特别的细分市场、技术上有一定特点和优势、成本合理、管理科学。

②因地制宜加快产品创新

根据全省的产业情况、区域经济特点、客户结构等因素，因地制宜地创新金融产品，服务细分市场，展开差异化竞争，打造我们的竞争优势，我行产业园区类固定资产项目融资和中小企业经营用房贷款就是一个探索。

二、该产品创新的需求分析和创新的必要性

（一）需求分析

1、社会发展趋势和产业发展方向明确

目前，中小微企业整体上处于新兴产业的快速成长和传统产业的整合阶段，同时政府为强化管理（如环保监管、行业管理）等，大力鼓励开发产业地产（工业园、仓储物流园、科技园、研发中心、大数据中心、产业集聚区、孵化器、众创空间等），各地区产业园区类项目如雨后春笋般的启动，如新乡市高新区就出现13个产业园区，项目本身的融资需求和中小微企业进驻园区的融资需求强烈，资金需求量较大。

2、经济结构转型升级需要

七大战略新兴产业、现代服务业、文化产业、大健康产业、以大数据为代表的信息产业等新兴产业目前处于快速成长期，该领域内的中小企业需要购置自己的经营用房，但一次性支付巨额固定资产购置价款的能力不足，有较强的融资需求。

3、中小企业经营升级需求

因环保、消防、厂房容量、科研、企业形象等方面考虑，传统产业中具有竞争能力的中小微企业有进驻园区、建设企业总部、研发中心、定制非标厂房、产品示范中心等需求，同样有固定资产融资的需要。

（三）产品创新的必要性

1、差异化经营和竞争的需要

目前，优质抵押物稀缺，而这类项目基本都比较容易变现的抵押物，而有购买经营用房需求的中小企业经营质量相对较好，产品整体风险可控，有一定战略防风险的特点，我行可以用差异化的产品和服务展开竞争。

2、做强做大小微企业的需要

在当前经济下行的大背景下，在各大国有行下沉突击小微企业的环境中，优质客户和优质抵押物越来越稀缺，竞争压力增大，我们要做大小微企业，就必须关注批量化的业务。产业园区类项目的下游基本上都是发展潜力较强的中小企业，而且具有一定的数量，可以在短期内快速推进小微企业类信贷业务。

3、实现产品溢价的需要

目前，我行的产品定价较高，在市场上竞争力不足。如果能开发有竞争力的产品，满足细分市场的融资需求，满足企业某一方面的需求，展开差异化竞争，贷款溢价的空间就比较大。

三、同业同类服务和产品存在的问题和产品创新需要解决的核心问题

（一）同业同类服务和产品存在的问题

在国有六大行和股份制银行产品体系中，有产业园区类项目融资和中小企业法人按揭贷款对应这一需求，但该类产品是面向产业园区时，主要存在如下问题：

1、项目属性定位不准

因产业地产这一业态基本处于初级阶段，各家银行在营销该类型项目时把握不准项目的性质，误将产业类地产作为居住类地产项目处理，因商品住宅是国家重点调控的对方，导致该类项目不能准入，该类项目基本没得正确的处置和营销。

《中华人民共和国中小企业促进法》、《工业和信息化部关于促进产业集聚发展和工业合理布局工作的通知》、《国家发展改革委关于印发促进产业集群发展的若干意见的通知》、《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》等一系列法律、制度和政策都鼓励产业园区类项目建设，并提供土地、税收、补贴等一系列优惠和支持措施，大力支持产业园区类项目。近期中信银行、农业发展银行等金融机构就产业园区类项目出台相关的政策的措施，准确界定项目性质，管理上明确区别于房地产项目。

2、风险特征判断不清

针对中小企业法人按揭产品，各家银行银行控制风险的手段基本是要求开发商提供阶段性担保、交纳一定数量的保证金，因此一般都要求开发商拥有比较高的担保能力和资质水平，其中仅房地产开发资质方面就要求拥有二级资质，导致新乡地区的所有项目均不符合标准。但该类贷款的风险特征与开发商的资质关系并不密切，详细情况在后半部分详细论述。

3、风险特征认识不足

在预售到办证阶段，同业同类产业仅要求房地产开发商提供阶段性担保，并没有对项目的物权进行全流程控制。一旦出现风险，有可能丧失购买标的的物权，我行只能向借款人和担保人追偿，风险控制非常被动。

（二）产品创新需要解决核心问题

1、产品创新面向要素必须准确

中小企业法人按揭贷款产品面向产业园区，因此主要控制开发商的实力、资质，要求开发商承担连带责任。中小微企业购买经营用房的风险主要在于中小微企业的经营情况和抵押物的流动性，与开发商的实力关系不密切，因此本次产品创新面向中小企业的经营用房需求，主要考察中小微企业的经营情况、还款能力和抵押物的流动性，进行实质性的风险控制。在郑州等地，浦发银行、郑州银行曾经开展过此类产品，但也出现部分不良，究其原因是客户经理在营销过程中片面关注抵押物的流动性和价值情况，忽略借款人的经营情况和还款能力，导致出现部分风险，与产品研发过程中面向产业园区的因素有一定关系。

2、标的物权必须全程控制

标的物权全程控制是研发中小企业经营用房贷款产品的立足点，只有全程控制标的物权才能体现本产品的属性，才能实质性控制风险，才有风险兜底。中小企业法人按揭产品只关注开发商连带责任，控制标的物权，在开发商出现问题时标的物权可能流失，导致风险防范出现漏洞。

3、开发商与购房人的交易风险必须准确交割

在开发本产品时，必须划断开发商和购房人的交易风险。开发商与购房人的交易风险主要表现在开发商的物权转移上，如果在购买人没有交齐房款的情况下，开发商给购买人办理房产证，物权就转移到购买人，购买人对开发商只有债权关系，开发商丧失物权，一旦出现物权风险，开发商可能物权和债权同时出现风险。因此，产品开发时必须关注贷款与物权交割的关系，否则就会出现鸡与蛋的相生关系，创新产品不能满足开发商控制风险的需求。

四、产品名称、属性和产品创新理念

中小企业经营用房贷款（中小企业法人按揭贷款、固定资产贷款）是中小企业（包括股东、法定代表人和租赁人）购买经营性用房用于日常生产经营的信贷业务。

中小企业经营用房贷款产品属于中小（微）企业经营贷款，贷款资金参与实体经济的生产经营活动，还款资金来源于企业的经营收入。准确把握这一属性对于创新工作具有决定性意义。

产品创新的理念是实质性防范风险，过滤与风险防范关系不密切的因素。本产品的风险特征主要决定于两点，一是项目产品的变现能力，如果项目产品(经营用房）尚未完工，还需要关注项目的完工风险，二是购买经营用房主体的还款能力。创新产品服务方案主要根据以上两点核心要求进行设计，做到实质性预防风险即可，完全可以简化其他方面的要求，如对开发商资质的要求，规避标准化产品的效率劣势。

五、产品要素

（一）产品归属

中小企业经营用房贷款产品归属于固定资产贷款。固定资产贷款可以购置设备、房产等固定资产，因此本产品应当归属于固定资产贷款科目。

（二）借款用途

用于购买企业生产经过程中使用的工业厂房、办公用房、经营用房、居住用房。为理清本产品的边界，现举两个极端案例，来说明本产品的内涵和外延。1、本产品方案不止于园区类房产，中小企业购买居住用房等房产也是中小企业经营贷款，核心要件是必须参与企业的生产经营，例如心边心花园、金龙头花园等项目就是企业购置居住类用房用于本企业生产经营的特例。2、投资商购买产业地产租赁给中小微企业，其实也是本产品覆盖范围，原因是中小微企业并不一定要实际持有房产，租赁也是参与生产经营的一种方式，所以本产品的借款人也有可能是投资商。

（三）借款主体

借款主体一般是小企业，但不排除企业实际控制人、股东、法定代表人作为借款人，也不排除第三方投资商作为借款人。中小企业经营不一定非要购买房地产，租赁房地产也属于参与经营管理，即有投资能力的第三方购买房地产租赁给中小企业经营与属于本产品的目标客户。

(四）借款期限

借款期限3-10年，做如此宽泛的设置主要是为适应中小企业融资的特点。一般情况下，中小企业对融资的额度比较敏感，对融资的利率和期限并不敏感。如果做10年期贷款，中小企业用款期限超过3年后就会感觉贷款额度太小，资产的融资价值没有完全发挥出来，倾向于再次借款以提高额度。

（五）还款方式

在遵守固定资产贷款还款方式的前提下，本街道口还款方式要根据企业的现金流、项目的现金流和其他实际情况自由设定，并不一定要执行按揭模式。例如泰投项目，高新区政府一次性将项目全部房产租用，期限3年，贷款期限就可以设定为3年，贷款方式就可以根据财政资金的特点，并结合企业的实际情况自由进行设定。

五、产品的风险特征

（一）抵押物变现能力相对明确

项目准入的条件是项目的房地产有容易变现的房地产，房地产类型可以是工业、商业、办公、仓储、物流、居住等，最典型的是产业园区、写字楼、专业市场。

（二）信贷风险因项目性质不同而区别明显

该产品以下几个类型：传统工业厂房（中德产业园）、标准新经济类房地产(不具有生产功能的房地产，例如泰投双创社区）、兼具生产、办公和经营的房地产（863产业园）、专业类的经营项目（中农联农产品交易市场），根据目前产业结构调整的态势，传统工业厂房的风险度最高，新经济类项目相对较低，各专业类项目的风险根据不同的行业而有所区别。

（三）部分项目产品兼容性较强

泰投项目和863产业园是产品兼容性较强的项目，项目不仅可以用于生产经营，而且具有一定的居住属性，产品的风险度因兼容性而有所降低。

（四）信贷风险因项目所处的阶段不同而大小不同

中小企业经营用房贷款根据项目进度不同，风险的类型和控制风险的方案也有区别：一、现房类项目：操作流程的核心环节要放在办理预抵押，控制贷款标的物权流转；二、经过封顶的项目：在办理预抵押的基础上要监管我行信贷资金专项用于项目建设，防止烂尾风险；三、五证齐全的待建项目有完工风险，除非是有实力的大型开发企业，一般项目不建议介入。

1、现房类项目

现房可以分为两种情况：有不动产权证书的房地产和经过综合验收的现房。对于有不动产权证的房地产可以按正常抵押贷款的流程办理，经过综合验收的房地产本质上属于现房，可以先签借款合同和预抵押合同，办妥预登记后再放款，待办理不动产证后转为正式抵押。

2、经过封顶的在建工程

经过封顶的在建工程可以先行办理预抵押登记，待取得不动产证后再转为正式抵押登记。

提倡做现房和经过竣工验收的房地产，可以做封顶的项目，谨慎介入未封顶的项目。

（五）信贷风险与项目产业方向联系密切

如果项目定位的产业方向属于成熟的产业、有市场潜力的专业类经营项目和新兴产业风险度会相对较低，传统产业风险度相对较高。

六、风险控制方案

本产品风险控制方案是战略风险控制前置，战术性防风险跟进，首先从宏观经济、行业发展态势、经济周期、政策导向、项目属性和申请人的生命周期的角度考虑风险防范，其次是做精风险控制模型，核实借款人的经营情况，把握现金流的特点，风险控制工作由粗放型向精细化转变，将风险控制工作做到实处。

（一）战略性风险控制

1、项目类型控制

优先做面积较小的房产、新经济房产、综合型房产、兼容性强的房产、有市场的专业服务类房产，谨慎介入超大型项目、传统产业类（纯工业类项目）、项目定位不明确、产业前景不明朗的项目。

2、项目阶段控制

优先做已经综合验收的房产，有策略做已经封顶的房产，谨慎介入还没有封顶的项目。

3、借款主体控制

（1）行业控制

优先做七大战略新兴产业、食品类产业、弱周期产业的主体，谨慎介入传统制造业、家电行业等夕阳产业。

（2）生命周期控制

优先做处于成长阶段的企业、传统产业中的龙头企业和大型企业，可以介入处于处于稳定阶段的企业，谨慎介入成长性不明确的企业、传统产业中的弱势企业。

（3）经营性现金流

优先介入经营性现金流充沛或者稳定的企业，谨慎介入经营性现金流不稳定或者趋势性衰退的企业。

（二）战术性风险控制

该产品涉及房产建设过程中工程款的优先受偿权，所以介入项目后一定要核实项目拖欠的工程款，首先确定拖欠工程款的风险状态。在解决上述问题后，再落实以下风险控制方案。

1、房地产预抵押

在我行投放贷款前办妥(预）抵押登记，控制标的物的流转，落实抵押权。

2、阶段性担保

要求开发商提供阶段性担保，担保期限根据项目的风险特征确定，一般以办妥抵押登记为准。

3、实际控制人连带

追加借款人的实际控制人承担连带担保责任，预防借款人实际控制人的道德风险。

4、项目监管和现金流监管

如果项目未彻底完工，需要根据项目的工程进度进行项目监管和现金流监管，确保我行信贷资金投入标的项目，预防项目完工风险。

5、科学制定授信方案

根据借款人的经营和现金流特点制定授信方案，授信方案一定要契合借款人的现金流情况，避免因授信方案不合理影响信贷资产的风险状态。

七、考虑联动产业园区项目融资

如果产业房地产项目有明确的需求，即中小微企业的入驻需求较强，且中小微企业的生产经营和还款能力可以确认，可以考虑将中小微企业经营用房贷款与产业园区项目融资进行前后联动，针对这一领域的融资需求做一个产品线，即以中小微企业的经营情况和融资需求，确认产业地产项目融资的还款来源，如果还款来源可以确认，且有足值的抵押物或者合适保证担保，即可以考虑推动产业园区类项目融资。

八、支持中小企业的几点想法

（一）以创新产品为手段拓展细分市场

目前小微企业信贷领域已经成为各家银行必须做的工作，预期竞争将会更加激烈，如果再用传统的产品和服务参与竞争，很难扭转目前的被动局面。可以加速产品创新，不断拓展细分市场、专业市场，展开差异化竞争。

（二）围绕优势产业和核心企业做深产业链金融、

如果发现是一个优势产业和优势项目就全程支持，并向产业和项目的前后延伸，同时提供全流程的服务，提高合作粘性。

核心企业是居于产业链中核心地位的企业，可俯瞰供应链的结点企业，并不是特指大型央企、国企、上市公司。产业链金融的实践证明，片面拓展大型央企、国企、上市公司等龙头企业的方案在操作上是不切合实际的，主要原因是大型央企、国企、上市公司等龙头企业没有动力，确认应收账款上也不具有可操作性。

（三）做深供应链金融和交易金融

供应链金融和交易金融是支持小微企业的重要方法，研究支持强下游和稳定现金流小微客户的方案和产品，进而做细交易金融，深入实体经济，挖掘机遇和客户。

（四）有限度放开抵押率和探索新的担保方式

目前，我行存在过度依赖抵押物的情况，造成客户选择范围缩小和不能介入高成长客户的问题。下一个阶段，可以探索适度放开抵押率，并探索新的担保方式，做好客户准入和风险的事中控制，减少对抵押物的依赖。

（五）探索要素化和结构化支持小微企业的方法和路径

目前，各家银行、担保公司、地方政府都在用做主体的方法支持小微企业。根据省政府统计的数据，全省国有担保公司只完成省政府既定目标的20%，大量的支持小微企业的财政部补贴资金被收回，这个情况已经表明，传统的做主体信用和抵押物的风险控制理念已经不能适应当前形势的要求，可以探索做短、做小、做定单的方式支持小微企业，用要素化和结构化理念支持小微企业，从当前主体中优先小微企业，从一般的小微企业中选择优质业务，从小微企业的优质定单入手，控制现金流和下游回款，全面收集小微企业的经营信息，将风险管理融入小微企业的生产经营中，强化风险的事中控制，逐渐摆脱抵押物的束缚，向交易金融和数字金融转型。

二〇二〇年八月十六日